Земли запаса

Землями запаса считают земельные территории, не задействованные в активном хозяйствовании. Это своеобразный резерв на будущее, локализующийся в разных точках страны. Значительные площади «запасных» земель разнообразного почвенного состава размещаются в мало освоенных местностях (Крайний Север, Дальневосточная часть России, Сибирь).

Землями запаса обычно расширяют прочие категории земель – для удовлетворения растущих запросов промышленных и сельхозпредприятий. Находятся они на контроле местных органов самоуправления и при изменении статуса распоряжение ими (временное или постоянное) переходит к заинтересованным организациям или предприятиям.

Правовой режим земель запаса

Законодательство причисляет к землям запаса находящиеся в государственной либо муниципальной собственности земли, не предоставленные в пользование гражданам или юридическим лицам (исключение – фонд перераспределения земель). Земли без владельцев закон автоматически относит к разряду муниципальных или государственных, специального решения по ним не выносится. Земли запаса:

• не эксплуатируются юридическими и физическими лицами;
• не учтены в регламенте градостроительства (из-за неопределенного целевого назначения);
• могут переводиться в иную категорию земель;
• подразумевают распределение ответственности между органами власти разного уровня;
• могут перейти в аренду, собственность физических или юридических лиц (после изменения целевого статуса);
• могут участвовать в программах по улучшению и очищению земель;
• могут применяться для охоты, разработки недр, других целей.

К землям запаса причисляют также участки земельных фондов:

• специального;
• целевого;

На не оформленных землях запаса разрешено проводить поисковые, изыскательские, геодезические, кадастровые работы.

Перевод земель запаса

Необходимость в смене статуса земель запаса появляется по разным причинам. Самая «популярная» – дефицит мест для строительства в населенных пунктах. Территории, пригодные для застройки, «сдвигаются» на окраины, где обычно и расположены земли запаса.

Смена категории возможна лишь после установленного законом формирования участка земли. Это довольно сложный и длительный процесс. Властные органы того или иного уровня утверждают правовой акт о причислении участка к землям конкретной категории – с учетом цели предполагаемой эксплуатации.

Участки в пределах населенных пунктов относят к землям этих населенных пунктов, вне их пределов – к иной категории земель (базируясь на факте их эксплуатации, подтвержденном документально). Новые данные о статусе участка земли в месячный срок бесплатно вносят в документы кадастра (на основании заявления обладателя прав). Претерпевают изменения и записи Росреестра.

Формирование участка земли подразумевает:

• разработку проекта его границ;
• визуализацию границ на месте;
• определение его разрешенного применения.

Пределы участка земли устанавливают относительно его естественных рубежей и рубежей смежных участков. Земельные участки могут формироваться несколькими способами:

1. Раздел. Формируется несколько участков. Изначальный земельный участок документально ликвидируется (за исключением ряда случаев, оговоренных в законодательстве). Претендент обретает право собственности на все образованные в результате раздела участки;
2. Выдел. В случае выдела доли (долей) из земельного участка, состоящего в долевой собственности. При выделе образуется один или несколько участков, изначальный сохраняется в измененных границах. Заявитель (участник долевой собственности) обретает право собственности на сформированный участок земли, утрачивая право долевой собственности на первоначальный участок;
3. Объединение. Из нескольких смежных участков земли образуется один. Существование смежных участков прекращается. Заявитель обретает право собственности на формируемый земельный участок;
4. Перераспределение. Из нескольких смежных участков земли формируется несколько иных смежных участков. Изначальные участки прекращают свое существование. При перераспределении находящихся в частной собственности участков земли их владельцы обретают право собственности на сформированные земельные участки (согласно соглашению между собственниками).

Разумеется, каждый из способов формирования земельных участков имеет свои тонкости. Подробно существующие варианты и ограничения процедур прописаны в главе 1.1 Земельного кодекса РФ.

Общая площадь резервных земель по разным обоснованиям регулярно уменьшается, в редких случаях – возрастает.

Требования к формируемым и измененным участкам

При формировании земельного участка существуют определенные требования, установленные законодательством:

1. Предельные размеры участков определяются градостроительными регламентами. Если на участки действие регламентов не распространяется или в их отношении регламенты не устанавливаются, предельные размеры определяют в соответствии с Земельным кодексом, другими законами федерального значения;
2. Границы участков не должны пересекаться с границами муниципальных образований и (или) населенных пунктов;
3. Запрещается формирование земельного участка, если оно препятствует возможности разрешенного использования находящихся на участке объектов недвижимости;
4. Запрещаются раздел, выдел или перераспределение участков, если их разрешенному использованию препятствуют сохраняемые обременения;
5. Образование участков не должно вызывать недостатков, препятствующих их рациональному применению и охране земель (вклинивание и изломанность границ, чересполосица, препятствия для возведения объектов недвижимости).
6. Образованный участок не должен пересекать границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков (кроме случаев, когда участок образован для геологического изучения недр, разработки месторождений, водохранилищ, гидротехнических сооружений).

Порядок изменения категории земель запаса неполон. А правовое регулирование обоснований процедуры содержит множество отсылочных норм.

Возможное назначение земель запаса

Законодательство предусматривает причисление земель запаса в одну из категорий земель:

1. Сельхозназначения – возможна не только сельскохозяйственная деятельность. Здесь могут размещаться дороги и коммуникации хозяйственного назначения, лесные посадки, объекты водной инфраструктуры, постройки для складирования и обработки сельхозпродукции;
2. Населенных пунктов – для жилой застройки;
3. Промышленности – для хозяйствования промышленных предприятий, в том числе для возведения производственных мощностей (за пределами населенных пунктов);
4. Охраняемые – обладающие природной ценностью (заказники, заповедники);
5. Водного и лесного фондов.

При различиях между сведениями в документах владельца и кадастра предпочтение имеют бумаги правообладателя (если оформление участка земли произошло после 5 января 2005 года).

Процесс изменения категории земель

Чтобы арендовать земли запаса, нужно перевести участок в иную категорию, представив в местную администрацию соответствующее ходатайство, содержащее:

• номер участка по кадастру;
• категории земель (реальную и планируемую);
• причины изменения категории;
• права на земельный участок (при наличии).

Кроме ходатайства, будущий арендатор представляет:

• копию удостоверения личности (для физических лиц), документ из единого Госреестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей) или документ из единого Госреестра юридических лиц (для юридических лиц);
• документ из кадастра о причислении участка к категории земель запаса;
• документ из Росреестра о фактическом отсутствии у участка хозяина;
• решение экологической госэкспертизы (если ее проведение предусмотрено законом);
• согласие обладателя прав на земельный участок на его перевод из состава земель одной категории в другую (за исключением случая, когда правами на участок обладает лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении этого земельного участка).

Заявитель может получить отказ в рассмотрении его притязаний, если:

• его признают ненадлежащим лицом для подобного обращения;
• пакет документов не соответствует нормативам.

При отказе заявителю в течение 30 рабочих дней возвращают ходатайство. Органы власти представляют соответствующий акт, который можно обжаловать в суде. При положительном решении тоже готовится акт, только уже о присвоении категории. В этом акте будут означены:

• поводы для перемены категории земель;
• пределы участка, его номер по кадастру и площадь;
• категории земель (прежняя и настоящая).

Перемена категории земель запаса – процесс непростой. Но если набраться терпения, досконально изучить вопрос или призвать на помощь квалифицированных юристов, невостребованная земля может принести весомую пользу. Причем не только ее новому владельцу или арендатору, но и государству.