Земли промышленности и иного специального назначения

К землям специального назначения относятся территории, отведенные для эксплуатации и обеспечения деятельности различных объектов промышленности, теле- и радиовещания, энергетики, связи, транспорта, а также для осуществления других задач, связанными с целевым использованием подобных земель. Правовой режим и регулирование таких территорий осуществляется Земельным Кодексом РФ (ст. 87-93), а также специальными законами и актами органов власти.

Принимая во внимание характер задач, для выполнения которых данные территории были выделены в отдельную категорию, различают такие земли специального и иного назначения:

  • Земли промышленности;
  • Земли связи, теле- и радиовещания, информатики;
  • Земли для обеспечения космической деятельности;
  • Земли транспорта;
  • Земли энергетики;
  • Земли безопасности и обороны;
  • Земли, относящиеся к иным территориям специального назначения.

Для вышеперечисленных земель промышленности и иного специального назначения устанавливается особый режим пользования. Необходимость заключается в том, чтобы все объекты, имеющие стратегическое, региональное или государственное значение, представляющие для обычных граждан опасность или невозможность частного использования, могли использоваться только для конкретно отведенных целей. Рассмотрим каждую категорию в отдельности и определим их правовой статус.

Отметим, что земли специального назначения располагаются за пределами населенных пунктов, но могут принадлежать различным объектам муниципальных образований или же находиться в федеральной собственности или собственности субъектов.

В соответствии со ст. 87 Земельного Кодекса РФ, земли промышленности и иного специального значения могут передаваться в безвоззмездное пользование для сельскохозяйственного производства и других целей.

Земли промышленности

Законодательством РФ земли промышленности определяются как земли, используемые для обеспечения деятельности разных объектов промышленности. Земельные участки, относящиеся к данной территории, могут использоваться в целях промышленного производства, но только в тех случаях, когда такие земли не изъяты из оборота. Землями промышленности, изъятыми из оборота, можно считать участки, на которых располагаются объекты атомной энергетики, пункты хранения радиоактивных отходов, объекты по производству наркотических веществами, а также участки, относящиеся к закрытым административно-территориальным образованиям.

Все земли промышленности подвергаются постоянному вредоносному воздействию техногенного характера. Это возлагает ряд обязанностей на лиц, в чьем ведении находятся земельные участки данной категории - они обязаны выполнять требования по восстановлению нарушенных земель, их охране и рекультивации. Специальные требования устанавливаются как ЗК РФ, так и другими нормативно-правовыми актами.

Отметим, что условия использования земель промышленности в каждом конкретном случае зависит от того, чем регулируется деятельность владельцев земельных участков. Так, специальный Закон о недрах определяет условия использования земель, порядок отвода и эксплуатации территорий для недропользования. Для организаций горнодобывающей и нефтеперерабатывающей промышленности также установлены специальные требования, изложенные в профильных нормативно-правовых актах.

Санитарно-защитные зоны

В пределах земель промышленности устанавливаются специальные санитарно-защитные зоны, которые предназначены для уменьшения негативного воздействия загрязнений (химических, радиационных, физических, биологических) на окружающую среду.

Все данные о размерах ССЗ устанавливаются в документе под названием СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Предусмотрены следующие границы: для производства 5 класса территория ССЗ должна быть не менее 50 метров, 4 класса - 100 метров и более, 3-2 класс - 300-500 метров, а для промышленных объектов 1 класса ССЗ должна быть 1000 метров.

В пределах таких зон запрещена установка жилых домов, рекреационных зон, зон отдыха, санаториев, территории дачных и садовых товариществ, лечебных учреждений. Допускается только установка административных зданий, а также сооружений, необходимых для обслуживания промышленных объектов.

Земли транспорта

К категории земель транспорта относятся территории, отведенные для обеспечения деятельности и эксплуатации объектов железнодорожного, автомобильного, морского, воздушного и иных видов транспорта, определенных земельным законодательством РФ.

Земли железнодорожного транспорта

Так, земли железнодорожного транспорта могут включать в себя следующие категории:

  • территории для размещения железнодорожных путей;
  • участки для размещения и эксплуатации зданий и построек - вокзалов, станций, ремонтных депо, строения, устройства и сооружения, необходимые для функционирования и эксплуатации железнодорожного транспорта;
  • полосы отвода и специальные охранные зоны, которые предоставляются гражданам для обслуживания ж/д транспорта, оказания услуг пассажирам и т.д. Сюда входят склады, заправочные станции, разгрузочные площадки, а также склады, предназначенные для хранения предметов и объектов с особым статусом правового регулирования;

Согласно с приказом Минтранса №126 и Законом №17-ФЗ, на землях железнодорожного транспорта могут устанавливаться полосы отвода - земельные участки, которые прилегают к железнодорожным путям, а также участки для размещения станций, линий связи, защитных лесополос, а также других объектов ж/д транспорта.

Земельные участки в полосе отвода могут передаваться в аренду физическим и юридическим лицам для сельского хозяйства, складирования грузов, оказания услуг пассижирам ж/д транспорта, а также для других целей, которые не мешают безопасности движения транспорта.

Земли автомобильного транспорта

Земли автомобильного транспорта включают в себя участки, отведенные для эксплуатации и содержания федеральных автомобильных дорог, а также придорожных полос со специальным режимом пользования.

Для земель автотранспорта также, как и для земель ж/д транспорта, устанавливаются полосы отвода и придорожные полосы. Согласно со ст. 90 ЗК РФ, для обеспечения дорожного движения на полосах отвода могут передаваться земельные участки физическим и юридическим лицам. На таких участках допускается размещать объекты дорожного сервиса.

В границах полосы отвода автомобильной дороги запрещается:

  1. размещать здания и другие объекты, не предназначенные для обслуживания автомобильной дороги
  2. распашка земельных участков, покос травы, рубка деревьев, выпас и прогон животных
  3. установка рекламных конструкций, не соответствующих техническим регламентам
  4. установка информационных щитов и указателей, если они не имеют отношения к обеспечению безопасности дорожного движения.

Земельные участки, которые предназначены для размещения объектов дорожного сервиса, установки рекламных конструкций могут предоставляться гражданам и юридическим лицам для этих целей. П. 4 ст. 25 Закона №257-ФЗ устанавливает, что земельные участки могут передаваться на условиях публичного или частного сервитута. Такие участки находятся на землях общего пользования и закрепляются за ведомственными организациями, а потому использование классической аренды невозможно. Положения об использовании сервитута, а также его применении, находятся в ГК РФ. Отметим, что классическое понимание сервитута (обеспечение прохода или проезда через определенную территорию, строительные работы на линейных объектах) в данном случае не применимо - сервитуты устанавливаются только для строительства и эксплуатации объектов дорожного сервиса. Сроки и условия пользования участком прописываются в соглашении о сервитуте.

Земли водного и морского транспорта

Для полноценного функционирования объектов морского и водного транспорта отводятся земельные участки:

  • для размещения и создания искусственных водных путей;
  • для размещения объектов, необходимых для эксплуатации и функционирования морского и водного транспорта - портов, станций, причалов и других строений и сооружений водного и морского транспорта;
  • для размещения участков береговой полосы.

Согласно с Водным Кодексом РФ, на территории земли водного и морского транспорта устанавливаются участки береговой полосы. Береговая полоса представляет собой полосу земли, которая проходит вдоль границы воды общего пользования, предназначена для общего пользования. Стандартная величина береговой полосы составляет 20 метров, за исключением случаев береговых полос каналов и рек, длина которых составляет менее 10 километров - в таких случаях величина полосы составляет 5 метров. В пределах береговой полосы запрещена приватизация земельных участков. Береговая полоса внутренних водных путей выделяется для работ, связанных с судоходством и сплавом по внутренним водным путям, вне территорий населенных пунктов.

Земли аэровоздушного транспорта

Для функционирования аэровоздушного транспорта отводятся земли под аэропорты, взлетно-посадочные полосы, аэродромы, вокзалы, а также другие объекты недвижимости, необходимые для обеспечения правильной эксплуатации воздушного транспорта.

Земли системы нефтепроводов и газоснабжения

Также отводятся специальные зоны для размещения объектов, относящихся к системе нефте- и газомагистралей. На земельных участках, которые относятся к землям системы нефтепроводов и газоснабжения, запрещено устанавливать здания, сооружения или объекты в пределах минимально допустимого расстояния до объектов магистралей.

Для обеспечения правильной эксплуатации трубопроводов устанавливаются следующие охранные зоны:

  • Для трубопроводов, транспортирующих газ, нефть, нефтепродукты - по 50 метров с каждой стороны оси трубопровода;
  • Для трубопроводов, транспортирующих сжиженные углеводороды и бензин - по 100 метров с каждой стороны оси;
  • Для насосов, распределительных станций, резервуаров хранения, станций хранения нефти и сжиженного газа отводятся участки земли в пределах 100 метров до границ объектов.
  • Для газопроводов высокого давления устанавливаются минимальные границы в 125 м.

Частные земельные участки в пределах охранных зон не изымаются у владельцев и могут использоваться для сельскохозяйственных работ. Владельцы, перед проведением работ на участке, должны ознакомиться и придерживаться регламента предприятия трубопроводного транспорта, а также соблюдать требования Постановления Правительства РФ №878. 

В пределах охранных зон запрещено строить объекты жилищной инфраструктуры, сносить и проводить реконструкцию объектов инфраструктуры, подключаться к сетям трубопроводов, разжигать огонь, рыть погребы и удобрять почвы. 

Земли энергетики

Землями энергетики признаются территории, отведенные для функционирования и эксплуатации объектов энергетики. Согласно с законодательством РФ, к таким объектам относятся федеральные энергетические системы, а также объекты ядерной энергетики, находящиеся в ведении федеральных органов власти. Это означает, что пользователями земель энергетики могут быть только организации государственной формы собственности.

Для обеспечения жизнедеятельности объектов энергетики земельные участки могут отводиться для размещения атомных и гидроэлектростанций, ядерных установок, тепловых электростанций, а также для размещения линий электропередачи, подстанций и других объектов и построек, обеспечивающих функционирование энергетического комплекса.

Порядок определения земельных участков для размещения опор линий связи и линий электропередачи определены Постановлением Правительства РФ №486. 

Охранные зоны земель энергетики

Постановлением Правительства РФ №160 определен порядок эксплуатации охранных зон земель энергетики. Границы охранных зон самостоятельно определяются организациями, во владении которых находится электросетевое хозяйство (п. 6 Постановления). В пределах охранных зон запрещено:

  • Проводить любые работы, препятствующие безопасной эксплуатации электросетевого хозяйства;
  • Размещать свалки;
  • Проводить сброс едких веществ и тяжестей более 5 тонн;
  • Складировать горюче-смазочные материалы;
  • Размещать объекты инфраструктуры - рынки, больницы, парки, школы и т.д.;
  • Использовать летательные аппараты (в т.ч. воздушных змеев);
  • Посадка и вырубка деревьев, работы с почвой (мелиорация, взрывные работы);
  • Земляные работы на глубине более 30 см;
  • Полив сельскохозяйственных растений при условии, что струя воды более 3 м;

С полным перечнем существующих запретов можно ознакомиться в Постановлении №160. 

Зоны с особыми условиями пользования

Зоны с особыми условиями использования - это санитарные, охранные, защитные зоны, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, зоны охраняемых объектов, а также другие территории, предусмотренные законодательством РФ. 

Такие зоны устанавливаются на территориях, которые прилегают к объектам, относительно которых устанавливается особый режим пользования. Земельные участки, которые находятся на территории таких зон, не изымаются у правообладателей, но может устанавливаться специальный режим пользования участком, который будет соответствовать требованиям зоны, или могут устанавливаться запреты на ведения тех видов деятельности, которые не соответствуют целям зон. 

Границы зон определяются специальными обозначениями и информационными знаками. Также зоны вносятся в государственный кадастр недвижимости с указанием основных сведений о них - местоположение, реквизиты и данные государственных и/или муниципальных органов, установивших границы таких зон, содержание ограничений в пределах территории зон. 

Другие земли специального назначения

Кроме трех вышеперечисленных категорий, которые встречаются чаще других, существуют и другие земли специального назначения. Кратко рассмотрим каждый вид:

  1. Земли связи, теле- и радиовещания, информатики - категория земель, предназначенных для деятельности объектов связи. Сюда относятся все постройки и объекты инфраструктуры связи - подземные, воздушные и наземные линии связи, охранные зоны, объекты эксплуатации и работы спутниковой связи.
  2. Земли для обеспечения космической деятельности - это те земли, которые отводятся для функционирования и эксплуатации объектов аэрокосмической промышленности, в том числе космодромы, стартовые площадки, центры управления пункты и базы хранения информации, техники, полигоны и экспериментальные базы, центры подготовки космонавтов.
  3. Земли обороны и безопасности - территории, отведенные для обеспечения деятельности ВС РФ, поддержания обороноспособности государства. В данную категорию входит очень широкий перечень объектов, которые связаны с поддержанием обороноспособности, безопасности территорий страны, а также территории, принадлежащие ВС РФ. Охранные зоны земли обороны и безопасности устанавливаются с учетом типа объекта, располагающегося на территории (для ракетного полигона - одни зоны, для особо важных или секретных объектов - другие). Порядок установки границ определяется законодательством РФ. Отметим, что земельные участки не изымаются у их владельцев, но могут переходить в пользование ВС РФ в порядке реквизиции (временного изъятия) в случае военного или чрезвычайного положения. 
  4. Земли иного специального назначения. В законодательной базе нет четкого определения таких земель - это означает, что законодателем определены только типичные случаи использования, но могут быть и другие. 

Перевод земель в другую категорию

Рассматриваемые земли могут быть переведены в другую категорию, согласно со ст. 9 Закона РФ №172-ФЗ. Переводится земли могут без ограничений, кроме случаев, когда такие территории загрязнены или застроены объектами, подлежащими сносу, а также в составе таких земель осуществляется деятельность по загрязнению почв. В этих случаях земли можно перевести после рекультивации и по обращению органов исполнительной власти. Перевод земли осуществляется по ходатайству, которое подается лицом в исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Кадастровая оценка земель промышленности

Государственная кадастровая оценка – комплекс процедур, определяющих кадастровую стоимость и осуществляемых в установленном Федеральным законом № 237 от 03.07.2016 порядке. Государственная кадастровая оценка проводится поэтапно:

  • утверждение решения о проведении кадастровой оценки;
  • определение кадастровой стоимости и подготовка отчета с итогами кадастровой оценки;
  • утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Цели оценки земель

Выделяются четыре главные цели оценки земельных участков: