Получение разрешения на строительство

Осуществление строительных работ возможно только на основании разрешительной документации. Земельным кодексом (ЗК) РФ (ст. 40 и 41) закреплено право возведения объектов недвижимости: сооружений, жилых и нежилых зданий для всех собственников, пользователей земли и арендаторов земельных участков.

Разрешение на строительство – это административный документ, дающий застройщику право на осуществление строительства или реконструкции объектов, а также подтверждающий соответствие проекта требованиям градостроительного плана для земельного участка. Его необходимо получать в большинстве случаев, за исключением тех, которые предусмотрены Градостроительным кодексом (ГрК) РФ.

Начиная с 01.01.2010 г. разрешение на строительство на всех земельных участков, для которых действуют нормы градостроительных регламентов, не может быть выдано без учета положений Правил застройки и землепользования. Вопросы, относящиеся к регулированию строительной деятельности, регламентируются Гражданским кодексом (ГК) РФ, ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» и другими нормативно-правовыми актами.

В ГК РФ, в ст. 263, п. 1 отмечается, что собственник участка земли может возводить на нем, перестраивать или сносить здания и сооружения, а также разрешать другим лицам проводить указанные работы на принадлежащем ему участке. строительство на своем участке другим лицам. Реализовать эти права можно с учетом всех строительных и градостроительных правил и норм, в соответствии с назначением конкретного земельного участка.

Кем выдается разрешение на застройку?

Если на земельный участок не распространено действие градостроительных регламентов, разрешение на строительство в зависимости от уровня компетенции может выдаваться:

• федеральным органом исполнительной власти;
• территориальным органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ (АР, АО, края, области);
• местным органом самоуправления.

При осуществлении строительства на территории морского порта разрешение выдается капитаном порта, основываясь на ст. 76 Кодекса торгового мореплавания РФ.

Во всех остальных случаях получать данный документ нужно в территориальном органе архитектуры и градостроительства либо в отделе или ином подразделении архитектуры и градостроительства органа местного самоуправления, к которому относится земельный участок. Статьей 8 ГрК РФ определяется, что разрешение на строительство на территории городского округа либо поселения выдается органами самоуправления на местах, а на межселенных территориях – местными органами самоуправления муниципального района.

На нашем сайте Вы найдете другие материалы по теме, например, здесь описана процедура приватизации дома и земельного участка.
А здесь подробная статья про то, как проходит дарение доли земельного участка.

Предусмотрено исключение для выдачи разрешения для объектов федерального, регионального либо местного значения, в процессе размещения которых возможно изъятие земельных участков, в частности, с помощью выкупа. К таким объектам относят:

• объекты федеральных, а также региональных энергетических систем;
• атомной энергетики;
• безопасности и обороны;
• федерального и регионального транспорта, связи и информатики;
• космической деятельности;
• объекты, обеспечивающие охрану Государственной границы;
• линейные объекты, необходимые для обеспечения деятельности естественных монополий;
• муниципальные объекты газо-, водо-, электро- и теплоснабжения;
• мосты, автодороги и другие транспортные инженерные сооружения.

Для этих объектов разрешение также выдается органами, относящимися к соответствующему уровню компетенции (федеральными, региональными либо местными).

Порядок получения разрешения

Строение, возведенное на участке, не предусматривающем застройку, созданное без необходимых разрешений либо с нарушениями строительных, а также градостроительных правил и норм, считается самовольной постройкой, которой нельзя распоряжаться, в том числе и сдавать в аренду. И поэтому перед началом строительства нужно обязательно получить разрешение.

Для этого застройщик (заказчик) должен совершить следующие процедуры:

• подать в орган архитектуры и градостроительства заявку на выдачу архитектурно-планировочного задания с приложением к ней правоустанавливающего документа на участок земли либо разрешения собственника земельного участка на осуществление проектирования на данном участке;
• получить подготовленное архитектурно-планировочное задание, содержащее требования градостроительной документации, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические требования к объекту, требования в отношении охраны историко-культурных памятников, при необходимости – указание на особые условия осуществления строительства, требования по соблюдению прав физических и юридических лиц, которые могут быть затронуты в результате строительства;
• заказать архитектурный проект в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (согласно ст. 3 п. 1 ФЗ об архитектурной деятельности);
• получить разрешение в органе архитектуры и градостроительства (либо в территориальном органе Госархстройнадзора) на выполнение строительно-монтажных работ (СМР). Такие разрешения могут быть двух видов:

1. на осуществление всех видов СМР по данному объекту;
2. на выполнение отдельных СМР (подготовительные, земляные работы, прокладка коммуникаций, возведение фундамента, и т.п.).

Срок действия разрешения устанавливается с учетом времени, требуемого для строительства или выполнения отдельных видов СМР. При необходимости оно может быть продлено в недельный срок с момента истечения предыдущего срока.

При передаче разрешения на СМР другому лицу или иных изменениях в договоре подряда на строительство эти изменения нужно перерегистрировать в инспекции Госархстройнадзора в течение 3-х недель.

Перечень документов для получения разрешения на строительство

ГрК РФ устанавливает такой перечень документов:

1. правоустанавливающий документ на участок земли, где будет осуществляться строительство;
2. градостроительный план данного участка;
3. проектная документация;
4. в установленных ГрК РФ случаях - положительное заключение по результатам государственной экспертизы либо государственной экологической экспертизы проектной документации;
5. при наличии отклонений от предельных параметров в разрешении – соответствующее разрешение;
6. согласие всех собственников (правообладателей) реконструируемого объекта - при проведении реконструкции.

В случае строительства индивидуального жилого дома застройщик прилагает к заявлению только документы на участок земли, градостроительный план участка и схему планировочной организации, где обозначено размещение строительного объекта.

По теме: разрешение на строительство частного дома

Отказ в выдаче разрешения

В ГрК предусмотрен перечень оснований для возможного отказа в выдаче запрошенного документа:

• при отсутствии всех необходимых документов;
• несоответствие документов требованиям градостроительного плана или требованиям в отношении отклонения от предельных параметров строительства либо реконструкции, а для объекта индивидуального жилищного строительства проверяется на соответствие градостроительному плану схема планировочной организации участка.

Кроме того, застройщик может получить отказ в выдаче разрешения на введение готовой постройки в эксплуатацию, если он не предоставит в течение 10 дней органу, выдавшему разрешение на строительство, документы, нужные для размещения в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности сведений о земельных участках, которые подлежат застройке или застроены.

Случаи, не требующие разрешение на строительство:

1. строительство гаража на земельном участке, не связанное с последующим осуществлением предпринимательской деятельности;
2. строительство на участке необходимых сооружений для дачного хозяйства или садоводства;
3. объектов, не относящихся к объектам капстроительства (навесы, киоски);
4. вспомогательных сооружений и строений (теплицы, парники, бани, сараи и др.);
5. изменения строительных объектов либо их частей, не влияющие на их конструктивные параметры, характеристики надежности и безопасности.

Субъекты РФ дополнительно могут устанавливать и иные объекты, для которых разрешение на осуществление строительства не требуется.