
Осуществление строительных работ возможно только на основании разрешительной документации. Земельным кодексом (ЗК) РФ (ст. 40 и 41) закреплено право возведения объектов недвижимости: сооружений, жилых и нежилых зданий для всех собственников, пользователей земли и арендаторов земельных участков.
Разрешение на строительство – это административный документ, дающий застройщику право на осуществление строительства или реконструкции объектов, а также подтверждающий соответствие проекта требованиям градостроительного плана для земельного участка. Его необходимо получать в большинстве случаев, за исключением тех, которые предусмотрены Градостроительным кодексом (ГрК) РФ.
Начиная с 01.01.2010 г. разрешение на строительство на всех земельных участков, для которых действуют нормы градостроительных регламентов, не может быть выдано без учета положений Правил застройки и землепользования. Вопросы, относящиеся к регулированию строительной деятельности, регламентируются Гражданским кодексом (ГК) РФ, ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» и другими нормативно-правовыми актами.
В ГК РФ, в ст. 263, п. 1 отмечается, что собственник участка земли может возводить на нем, перестраивать или сносить здания и сооружения, а также разрешать другим лицам проводить указанные работы на принадлежащем ему участке. строительство на своем участке другим лицам. Реализовать эти права можно с учетом всех строительных и градостроительных правил и норм, в соответствии с назначением конкретного земельного участка.
Кем выдается разрешение на застройку?
Если на земельный участок не распространено действие градостроительных регламентов, разрешение на строительство в зависимости от уровня компетенции может выдаваться:
- федеральным органом исполнительной власти;
- территориальным органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ (АР, АО, края, области);
- местным органом самоуправления.
При осуществлении строительства на территории морского порта разрешение выдается капитаном порта, основываясь на ст. 76 Кодекса торгового мореплавания РФ.
Во всех остальных случаях получать данный документ нужно в территориальном органе архитектуры и градостроительства либо в отделе или ином подразделении архитектуры и градостроительства органа местного самоуправления, к которому относится земельный участок. Статьей 8 ГрК РФ определяется, что разрешение на строительство на территории городского округа либо поселения выдается органами самоуправления на местах, а на межселенных территориях – местными органами самоуправления муниципального района.
На нашем сайте Вы найдете другие материалы по теме, например, здесь описана процедура приватизации дома и земельного участка.
А здесь подробная статья про то, как проходит дарение доли земельного участка.
Предусмотрено исключение для выдачи разрешения для объектов федерального, регионального либо местного значения, в процессе размещения которых возможно изъятие земельных участков, в частности, с помощью выкупа. К таким объектам относят:
- объекты федеральных, а также региональных энергетических систем;
- атомной энергетики;
- безопасности и обороны;
- федерального и регионального транспорта, связи и информатики;
- космической деятельности;
- объекты, обеспечивающие охрану Государственной границы;
- линейные объекты, необходимые для обеспечения деятельности естественных монополий;
- муниципальные объекты газо-, водо-, электро- и теплоснабжения;
- мосты, автодороги и другие транспортные инженерные сооружения.
Для этих объектов разрешение также выдается органами, относящимися к соответствующему уровню компетенции (федеральными, региональными либо местными).
Порядок получения разрешения
Строение, возведенное на участке, не предусматривающем застройку, созданное без необходимых разрешений либо с нарушениями строительных, а также градостроительных правил и норм, считается самовольной постройкой, которой нельзя распоряжаться, в том числе и сдавать в аренду. И поэтому перед началом строительства нужно обязательно получить разрешение.
Для этого застройщик (заказчик) должен совершить следующие процедуры:
- подать в орган архитектуры и градостроительства заявку на выдачу архитектурно-планировочного задания с приложением к ней правоустанавливающего документа на участок земли либо разрешения собственника земельного участка на осуществление проектирования на данном участке;
- получить подготовленное архитектурно-планировочное задание, содержащее требования градостроительной документации, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические требования к объекту, требования в отношении охраны историко-культурных памятников, при необходимости – указание на особые условия осуществления строительства, требования по соблюдению прав физических и юридических лиц, которые могут быть затронуты в результате строительства;
- заказать архитектурный проект в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (согласно ст. 3 п. 1 ФЗ об архитектурной деятельности);
- получить разрешение в органе архитектуры и градостроительства (либо в территориальном органе Госархстройнадзора) на выполнение строительно-монтажных работ (СМР). Такие разрешения могут быть двух видов:
- на осуществление всех видов СМР по данному объекту;
- на выполнение отдельных СМР (подготовительные, земляные работы, прокладка коммуникаций, возведение фундамента, и т.п.).
Срок действия разрешения устанавливается с учетом времени, требуемого для строительства или выполнения отдельных видов СМР. При необходимости оно может быть продлено в недельный срок с момента истечения предыдущего срока.
При передаче разрешения на СМР другому лицу или иных изменениях в договоре подряда на строительство эти изменения нужно перерегистрировать в инспекции Госархстройнадзора в течение 3-х недель.
Перечень документов для получения разрешения на строительство
ГрК РФ устанавливает такой перечень документов:
- правоустанавливающий документ на участок земли, где будет осуществляться строительство;
- градостроительный план данного участка;
- проектная документация;
- в установленных ГрК РФ случаях - положительное заключение по результатам государственной экспертизы либо государственной экологической экспертизы проектной документации;
- при наличии отклонений от предельных параметров в разрешении – соответствующее разрешение;
- согласие всех собственников (правообладателей) реконструируемого объекта - при проведении реконструкции.
В случае строительства индивидуального жилого дома застройщик прилагает к заявлению только документы на участок земли, градостроительный план участка и схему планировочной организации, где обозначено размещение строительного объекта.
По теме: разрешение на строительство частного дома
Отказ в выдаче разрешения
В ГрК предусмотрен перечень оснований для возможного отказа в выдаче запрошенного документа:
- при отсутствии всех необходимых документов;
- несоответствие документов требованиям градостроительного плана или требованиям в отношении отклонения от предельных параметров строительства либо реконструкции, а для объекта индивидуального жилищного строительства проверяется на соответствие градостроительному плану схема планировочной организации участка.
Кроме того, застройщик может получить отказ в выдаче разрешения на введение готовой постройки в эксплуатацию, если он не предоставит в течение 10 дней органу, выдавшему разрешение на строительство, документы, нужные для размещения в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности сведений о земельных участках, которые подлежат застройке или застроены.
Случаи, не требующие разрешение на строительство:
- строительство гаража на земельном участке, не связанное с последующим осуществлением предпринимательской деятельности;
- строительство на участке необходимых сооружений для дачного хозяйства или садоводства;
- объектов, не относящихся к объектам капстроительства (навесы, киоски);
- вспомогательных сооружений и строений (теплицы, парники, бани, сараи и др.);
- изменения строительных объектов либо их частей, не влияющие на их конструктивные параметры, характеристики надежности и безопасности.
Субъекты РФ дополнительно могут устанавливать и иные объекты, для которых разрешение на осуществление строительства не требуется.
Комментарии